'덜 똘똘한 한 채' 20억대 마용성, 매수문의 쇄도
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 정부의 ‘2026년 부동산 세제개편안’이 과세표준 6억 원 초과(시세 약 32억 원 이상) 초고가 주택에 핀셋 규제를 적용하면서, 부동산 시장에 뚜렷한 '양극화'와 '풍선효과'가 동시에 나타나고 있다.
강남권 초고가 아파트 단지들은 고령층을 중심으로 깊은 관망세에 들어간 반면, 시세 20억 원대 아파트가 집중된 이른바 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 및 한강벨트 지역은 절세를 노린 매수 문의가 폭주하는 기현상이 벌어지고 있다.
“여기는 세금 안전지대”… 20억대 준고가 단지로 쏠리는 매수세
부동산114에 따르면 서울 내 20억 원대 아파트 비중이 높은 지역은 송파구(35%), 용산구(34%), 광진구(34%), 성동구(33%), 마포구(32%) 등이다.
이들 지역은 이번 세제 개편에서 1세대 1주택 실거주자에 대한 종부세 기본공제액이 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원)으로 상향됨에 따라 세 부담 증가 우려를 완전히 비껴갔다. 현장에서는 "정부가 실거주 1주택자들에게 살 곳을 지정해 준 셈"이라는 반응마저 나온다.
반면 매물 동향은 가격대별로 엇갈린다. 아실 통계에 따르면 강남구 아파트 매물은 발표 직후 이틀간 2.4%(9,453건→9,686건) 늘어났다. 세 부담을 느낀 다주택자의 '세 낀 매물'이 일부 나왔으나, 장기 보유 고령자들은 내년 과세 기준일(6월 1일)까지 일단 지켜보자는 분위기가 강하다.
'비거주 1주택' 갭투자엔 세금 폭탄… 보유세 최대 5배 껑충
준고가 지역이라도 '실거주 여부'에 따라 세금 고지서는 극단적으로 갈린다. 개편안이 비거주 1주택자의 종부세 기본공제 기준을 공시가격 12억 원에서 9억 원(시세 약 13억 원)으로 낮췄기 때문이다.
실제 보유세 시뮬레이션 결과에 따르면, 시가 17억~25억 원대 아파트의 '비거주 1주택자'는 내년 보유세가 실거주자 대비 배 이상 급등한다.
그간 보유세 부담이 미미했던 시가 13억~17억 원대 아파트조차 비거주 시 종부세 대상에 대거 포함되면서, 전세를 끼고 집을 사둔 '갭투자자'들의 비명이 이어지고 있다.
집주인 "내가 들어가 살겠다"… 임차인들은 전월세난·퇴거 공포
문제는 이 같은 비거주 과세 강화의 불똥이 세입자들에게 튀고 있다는 점이다.
급등하는 보유세를 피하기 위해 집주인들이 기존 세입자를 내보내고 '실거주 입주'를 선택하거나, 세금 인상분을 월세나 전세 보증금으로 전가하려는 움직임이 본격화되고 있어서다.
한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값 상승률은 6.27%로 지난해 같은 기간(1.22%)을 5배 이상 크게 웃돌고 있다. 세제개편으로 임대 물량이 잠기고 집주인 실거주 전환이 늘어나면, 계약갱신청구권을 쓰지 못하고 외곽으로 밀려나는 세입자들의 주거 불안은 한층 가속화될 전망이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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